Aufwendungen, die zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, sind dann nicht als Werbungskosten sofort abziehbar, wenn es sich um Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt. In diesem Fall werden sie nur im Rahmen der Abschreibung (AfA) berücksichtigt.
Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten). Diese Aufwendungen erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage, sie sind als Werbungskosten nicht sofort abziehbar. Nicht zu diesen Aufwendungen gehören die Aufwendungen für Erweiterungen sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nunmehr mit drei Urteilen vom 14.6.2016 den Begriff der „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ für die Fälle konkretisiert, in denen in zeitlicher Nähe zur Anschaffung neben sonstigen Sanierungsmaßnahmen reine „Schönheitsreparaturen“ durchgeführt werden. In den Entscheidungen bezieht er auch diese Aufwendungen in die anschaffungsnahen Herstellungskosten ein, sodass insoweit kein sofortiger Werbungskostenabzug möglich ist. Werden also – wie in den entschiedenen Fällen – z.B. Wände eingezogen, Bäder erneuert, Fenster ausgetauscht und energetische Verbesserungsmaßnahmen sowie „Schönheitsreparaturen“ durchgeführt, so werden diese Aufwendungen als sog. „anschaffungsnahen“ Herstellungskosten qualifiziert, die nur im Wege der AfA über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt steuerlich geltend gemacht werden können.
BITTE BEACHTEN SIE!
Nach dieser Rechtsprechung müssen nunmehr grundsätzlich sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Sanierung anfallen, zusammengerechnet werden; eine Segmentierung der Gesamtkosten ist nicht zulässig. Übersteigt die Gesamtsumme der innerhalb von 3 Jahren angefallenen Renovierungskosten sodann 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, kann der Aufwand nur nach den AfA-Regelungen abgeschrieben und nicht sofort steuerlich angesetzt werden.
Fundstelle: BFH-PM Nr. 62/2016 v 28.9.2016, BFH-Urteile v. 14.6.2016 – IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15 (DW20161201)