Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung weniger als 56 % (ab 1. Januar 2012 66 %) der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Anteil aufzuteilen. Dabei ist für die Ermittlung der Marktmiete die ortsübliche Netto‑Kaltmiete zugrunde zu legen und der vereinbarten Netto‑Kaltmiete gegenüber zu stellen.
Die zu entrichtenden Betriebskosten sind in eine solche Vergleichsrechnung nicht mit einzubeziehen. Liegt das Entgelt für die Überlassung zwischen 56 % und 75 % ist eine Überschussprognose erforderlich. Ist diese Prognose positiv, erfolgt keine quotale Kürzung der Werbungskosten. Ansonsten ist quotal zu kürzen.
Dies galt für Veranlagungszeiträume bis einschließlich 2011. Ab 2012 erfolgt eine Kürzung bei einer auf Dauer angelegten Vermietung zu Wohnzwecken nur, wenn die tatsächliche Miete weniger als 66 % beträgt. Bei einer langfristigen Vermietung wird generell von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen. Eine Überschussprognose ist nicht erforderlich.
Der Bundesfinanzhof muss abschließend entscheiden.
Fundstelle: (Quelle: Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf) | § 21 Abs. 2 EStG. | FG Düsseldorf, Urt. v. 22.06.2015, 4 K 2268/14, (Rev. eingel., Az. BFH: IX R 44/15), LEXinform 5019231.