Wo ist der Unterschied und was muss ich steuerrechtlich beachten?
1. Wo ist der rechtliche Unterschied und was bringt die Bildung einer Grundstücksgemeinschaft?
Häufig sind an einem Grundstück sowie an der Vermietung der darauf befindlichen Immobilien mehrere Personen beteiligt. Beispiele hierfür sind u.a. Eheleute aber auch Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, eine Haus- und Grundstücksgemeinschaft oder eine Erbengemeinschaft.
Das Prinzip einer Haus- und Grundstücksgemeinschaft ist sichtlich einfach. Zwei oder mehrere Personen schließen sich zusammen, erwerben z.B. ein Grundstück und bilden eine Haus- und Grundstücksgemeinschaft. Der Vorteil durch das größere zur Verfügung stehende Kapital ist selbsterklärend. Ein weiterer Grund zur Bildung einer solchen Gemeinschaft ergibt sich durch einen Erbfall.
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft – die sich um die Verwaltung einer Wohnanlage kümmert – liegt allerdings keine Grundstücksgemeinschaft vor. Grund hierfür ist, dass jedem Eigentümer eine bestimmte Eigentumswohnung in der Wohnanlage als Alleineigentum gehört. Sollte jedoch eine Eigentumswohnung zwei Miteigentümern – z.B. einem Ehepaar – gehören, spricht man auch hier von einer Grundstücksgemeinschaft.
Rechtlich unterscheidet man zwei Formen von Grundstücksgemeinschaften. Bei der Bruchteilsgemeinschaft haben alle beteiligten Personen eine vergleichbaren Anteil an dem Grundstück über den jeder Beteiligter frei verfügen darf. Bei der Gesamthandsgemeinschaft hingegen, gehört allen beteiligten Personen ein gemeinsames Vermögen, welches einen gemeinsamen Zweck dient. Eine freie Verfügung der einzelnen Personen über den jeweiligen Anteil ist hierbei nicht möglich. Gesamthandsgemeinschaften findet man unter anderem bei Erbengemeinschaften und bei Gesellschaften des bürgerlichen Rechts wieder.
Steuerlich gesehen macht es keinen Unterschied, ob eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Gesamthandsgemeinschaft vorliegt. Diese werden hier gleich behandelt. Komplizierter wird es allerdings, wenn es um die Versteuerung von Mieteinkünften geht. Diese erhält nämlich nicht sofort der einzelne Miteigentümer, sondern zuerst die Haus- und Grundstücksgemeinschaft.
2. Warum verlangt das Finanzamt zwei Erklärungen von Miteigentümern einer Grundstücksgemeinschaft?
Wie werden die Mieteinkünfte einer Grundstücksgemeinschaft versteuert? Damit ein Miteigentümer genauso besteuert werden kann wie ein Alleineigentümer, muss die steuerliche Gleichbehandlung der Miteigentümer gewährleistet werden.
Die Grundlage für die Besteuerung wird hierbei für alle beteiligten Miteigentümer auf einmal ermittelt. Dieses Verfahren für die Bemessungsgrundlage nennt man Feststellungsverfahren. Hierfür muss eine Erklärung für die Grundstücksgemeinschaft abgegeben werden. Die Einkünfte durch die Vermietung und Verpachtung eines Haus- und Grundbesitz werden zunächst ohne Berücksichtigung der Beteiligungsverhältnisse in der Grundstücksgemeinschaft berechnet. Also so, als würde der Haus- und Grundbesitz einem Alleineigentümer gehören. Erst dann werden die ermittelten Erträge auf die beteiligten Personen verteilt. Aus dem daraus resultierenden Feststellungsbescheid des Finanzamtes, sind für jeden Miteigentümer die anteiligen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung festgesetzt.
Als zweite Erklärung muss nun jeder Miteigentümer noch seine eigene Einkommensteuererklärung abgeben, in der er die festgesetzten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß dem Feststellungsbescheid angibt. Das Versteuern der Mieteinkünfte findet also erst anschließend für jede beteiligte Person statt.
Liegt der Feststellungsbescheid beim Erstellen der eigenen Einkommensteuererklärung noch nicht vor, können die Einkünfte auch vorläufig per Schätzung erfasst werden. Das zuständige Finanzamt ändert dies dann automatisch, sobald der Feststellungsbescheid erlassen wird.
3. Was ist zu beachten, wenn ein Miteigentümer einer Grundstücksgemeinschaft vermietet?
Miteigentümer, die einen gemeinschaftlichen Besitz vermietet oder verpachtet haben, erhalten wie Alleineigentümer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Damit sind die Mieteinnahmen steuerpflichtig.
Entstandene Kosten durch die Vermietung – z.B. Schuldzinsen eines Darlehens zur Finanzierung der Immobilie, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Erhaltungsaufwendungen, Müllabfuhr, Wasserversorgung etc. – können als Werbungskosten von den Einnahmen abgezogen werden um somit die Steuern zu senken.
Aus steuerrechtlicher Sicht werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur anerkannt, wenn folgende zwei Voraussetzungen erfüllt sind:
- Objektiv muss eine Vermietung stattfinden. Juristisch gesehen kann das zwar verkompliziert werden, rein praktisch stellt aber die Überlassung von Wohneigentum an einen Dritten gegen Geld eine Vermietung dar.
- Subjektiv muss zudem die Absicht bestehen, einen Gewinn und somit positives Einkommen zu erzielen.
Zunächst müssen die Miteigentümer die Einnahmen und die Ausgaben (Werbungskosten) für die Grundstücksgemeinschaft insgesamt berechnen und zur Feststellungserklärung der Grundstücksgemeinschaft eintragen. Hier gilt es zwei Ausnahmen zu beachten. Ausgenommen von der Feststellungserklärung der Grundstücksgemeinschaft sind persönliches Einnahmen (z.B. Vergütung für die Hausverwaltung) und persönliches Werbungskosten (z.B. Zinsen für die Finanzierung). Diese werden als Sondereinnahmen und Sonderwerbungskosten berücksichtigt. Das gleiche gilt für unterschiedlich beanspruchte Abschreibungen.
Quellen: Haus- und Grundstücksgemeinschaften – Mieteinkünfte richtig versteuern, Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlag, September 2015; steuerklassen.com; lohnsteuer-kompakt.de