Solange Sie eine Immobilie auf Dauer vermieten, können Sie laufende Kosten, Schuldzinsen und Abschreibungen in der Regel ohne Probleme als Werbungskosten von der Steuer absetzen. In besonderen Fällen wie einem Leerstand über längere Zeit prüft das Finanzamt allerdings, ob Ihre Vermietungsabsicht weiter besteht. Dann müssen Sie nachweisen, dass Sie die Absicht haben, aus dem Objekt Einkünfte zu erzielen, und dies anhand ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen belegen.
Welche Fehler Sie bei einem Leerstand vermeiden sollten, verdeutlicht eine Entscheidung des Finanzgerichts Münster (FG). Im Urteilsfall befanden sich mehrere Wohnungen in einem desolaten, unbewohnbaren Zustand und standen seit Jahren leer. Das Finanzamt nahm an, die Vermietungsabsicht sei weggefallen. Das FG hat diese Einschätzung bestätigt und einen Werbungskostenabzug abgelehnt. Nach Ansicht der Richter hatte der Immobilieneigentümer seinen Entschluss, aus dem Objekt durch Vermietung Einkünfte zu erzielen, aufgegeben. Dafür sprachen folgende Umstände:
Der Vermieter hatte zwar eine Kostenschätzung bei einem Architekten eingeholt, der sich aber keine konkreten baulichen Sanierungsmaßnahmen entnehmen ließen. Nachdem auch durch die Einschaltung eines Maklers keine Vermietung zustande kam, beauftragte der Eigentümer den Makler mit dem Verkauf der Immobilie. Daraufhin kam es zu einer längeren Verhandlung mit einem potentiellen Mieter, die jedoch ebenfalls erfolglos blieb. Gegen eine Vermietungsabsicht des Eigentümers spricht es aus Sicht des FG darüber hinaus, wenn bei einem sanierungsbedürftigen und leerstehenden Wohnobjekt
- notwendige Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen unterlassen werden,
- Müll und Gerümpel nicht entfernt werden,
- Müllverursacher nicht zur Rechenschaft gezogen werden und
sich keine nachhaltigen, auf eine Vermietung zielenden Aktivitäten feststellen lassen.
Fundstelle:
FG Münster, Urt. v. 22.01.2014 – 10 K 2160/11 E; www.justiz.nrw.de