Mit einem anerkannten Baudenkmal oder einer Immobilie in einem Sanierungsgebiet können Sie sowohl bei Fremdvermietung als auch bei Selbstnutzung Steuern sparen. Für ein selbstbewohntes Denkmal oder eine selbstbewohnte Immobilie in einem Sanierungsgebiet dürfen Sie nämlich zehn Jahre lang jeweils 9 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuermindernd als Sonderausgaben geltend machen. Darüber hinaus können Sie die laufenden Erhaltungsaufwendungen absetzen, was bei einem „herkömmlichen“ Eigenheim undenkbar ist.
Bisher war ungeklärt, was passiert, wenn Sie eine solche Immobilie etwa Verwandten überlassen oder sich deren Nutzung im Laufe eines Jahres ändert. Mit dieser Frage hat sich kürzlich das Finanzgericht Niedersachsen (FG) befasst.
Nach dessen aktuellem Urteil erhalten Sie die steuerliche Förderung für selbstgenutzte Objekte auch, wenn Sie eine oder mehrere andere Personen mit in Ihre Immobilie aufnehmen. Das können insbesondere nahe Verwandte, Lebensgefährten, Freunde oder Bekannte sein.
Die Wohnverhältnisse müssen allerdings so gestaltet sein, dass die aufgenommene Person in Teilen Ihrer Wohnung wohnt. Hat man Sie dagegen als Eigentümer nur mit in die überlassene Wohnung aufgenommen, gefährdet dies Ihren Anspruch auf die Förderung. In diesem Fall helfen auch das Vorhalten eines Zimmers und regelmäßige Besuche im Förderobjekt nicht - sie werden nicht als Eigennutzung durch den Hausbesitzer angesehen.
In der steuerrechtlichen Literatur wird bei einem unterjährigen Wechsel von der Selbstnutzung des denkmalgeschützten Gebäudes
- zur vollständigen unentgeltlichen Überlassung an Angehörige,
- zu einem anschließenden Leerstand oder
- zu einem Verkauf
bisher die Auffassung vertreten, dass die Steuerbegünstigung zeitanteilig zu kürzen ist. Das FG hat sich gegen diese Auffassung gestellt.
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Beispiel: Der Kaufpreis eines denkmalgeschützten Wohnhaus lag bei 300.000 €. Der Eigentümer kann zehn Jahre lang jährlich (9 % von 300.000 € =) 27.000 € Abschreibung als Sonderausgaben geltend machen. Wird das Haus im April verkauft bzw. kostenlos den Kindern überlassen, darf laut FG für dieses Jahr dennoch der volle Betrag - und nicht nur (27.000 € x 3/12 =) 6.750 € - steuerlich geltend gemacht werden. |
Quelle: FG Niedersachsen, Urt. v. 06.05.2013 – 9 K 279/12, Rev. zugelassen; www.rechtsprechung.niedersachsen.de