Unter nachträglichen Werbungskosten versteht man Aufwendungen, die wirtschaftlich mit einer früheren Tätigkeit zusammenhängen, mit der man die Absicht hatte, Einkünfte zu erzielen. Bei der Vermietung von Immobilien legten die Finanzämter den Begriff der nachträglichen Werbungskosten bisher sehr eng aus. Problematisch war das beispielsweise, wenn Sie ein vermietetes Objekt verkauften und der Verkaufspreis nicht ausreichte, die noch auf dem Haus lastenden Kredite für die Anschaffung zu tilgen. In solchen Fällen verweigerten die Finanzämter die Anerkennung der nach wie vor anfallenden Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten.
Letztes Jahr hatte der Bundesfinanzhof in einer solchen Konstellation erstmals ein vermieterfreundliches Urteil gesprochen. Das Bundesfinanzministerium hat sich dem angeschlossen, allerdings mit Einschränkungen: Voraussetzungen für den Werbungskostenabzug sind, dass der steuerbare Immobilienverkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt ist. Zudem darf der Verkaufserlös nicht ausreichen, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen. Schließlich darf die Absicht, Mieteinkünfte zu erzielen, nicht schon vor dem Verkauf der Immobilie aus anderen Gründen weggefallen sein.
Der Werbungskostenabzug ist dagegen ausgeschlossen, soweit
- die Schuldzinsen auf Verbindlichkeiten entfallen, die durch den Verkaufspreis der Immobilie hätten getilgt werden können,
- eine steuerfreie Immobilienveräußerung außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt ist und
der Verkauf vor 1999 stattgefunden hat. Hier galt noch die zweijährige Spekulationsfrist
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Beispiel: Der Darlehensstand beträgt noch 300.000 €. Als Erlös aus dem Grundstücksverkauf lassen sich 200.000 € realisieren. Das ergibt eine Unterdeckung von 33 %. Insoweit können auch die angefallenen späteren Schuldzinsen mit dem ermittelten Drittel als absetzbare nachträgliche Werbungskosten berücksichtigt werden. |