In seinem Urteil vom 11.12.2012 hat der Bundesfinanzhof (BFH) präzisiert, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leer stehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich abziehbar sind.
In dem Verfahren ging es um zwei Wohnobjekte in einem vom Steuerpflichtigen (teilweise) selbst bewohnten, 1983 bezugsfertig gewordenen Haus.
Eine Wohnung im ersten Obergeschoss war bis August 1997 vermietet; seitdem steht sie leer. Der Steuerpflichtige schaltete etwa vier Mal im Jahr Chiffreanzeigen in einer überregionalen Zeitung, in denen er die Wohnung möbliert zur Anmietung anbot. Die Miethöhe errechnete er aus dem jeweils aktuellen Mietspiegel. Nach Angaben des Vermieters hätten sich bis heute keine „geeignet erscheinenden Mieter“ gemeldet. Ein im Dachgeschoss des Hauses liegendes Zimmer mit Bad war zu keinem Zeitpunkt vermietet. Eine Vermietung sei auch nicht (mehr) beabsichtigt; in früheren Jahren habe er aber gelegentlich (erfolglos) Aushänge in der Nachbarschaft angebracht, mit denen das Zimmer zur Anmietung angeboten wurde. Wegen des Leerstands machte der Kläger in seinen Einkommensteuererklärungen Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend, die das Finanzamt unter Hinweis auf eine fehlende Vermietungsabsicht nicht berücksichtigte.
Der BFH geht davon aus, dass es sich hier nicht um ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen handelt. Eine Berücksichtigung der für das Dachgeschosszimmer entstandenen Aufwendungen komme schon deshalb nicht in Betracht, weil der Steuerpflichtige dieses Objekt gar nicht habe vermieten wollen. Aber auch die für die Wohnung im ersten Obergeschoss angefallenen Kosten könnten nicht abgezogen werden. Denn die geschalteten Zeitungsanzeigen seien erkennbar nicht erfolgreich gewesen. Daher hätte der Steuerpflichtige sein Verhalten anpassen und sowohl geeignetere Wege der Vermarktung suchen als auch seine Vermietungsbemühungen intensivieren müssen. Zudem sei es dem Kläger zuzumuten gewesen, Zugeständnisse (etwa bei der Miethöhe oder im Hinblick auf die für ihn als Mieter akzeptablen Personen) zu machen. Da dies nicht getan wurde, ist davon auszugehen, dass der Entschluss zur Einkünfteerzielung aufgegeben wurde.
Anmerkung: Die Gründe der Entscheidung geben auch Hinweise, wie andere Leerstandsituationen – etwa im Falle regelmäßiger, aber aus anderen Gründen vorübergehend erfolgloser oder nur verhaltener Vermietungsaktivitäten des Steuerpflichtigen – zu beurteilen sind. Daneben nimmt der BFH auch zu der Frage Stellung, wie mit dem langjährigen Leerstand in Gebieten mit einem strukturellen Überangebot von Immobilien zu verfahren ist. Denn der langjährige Leerstand von Wohnungen ist ein allgemeines Problem, zu dem beim BFH noch eine Reihe von Verfahren anhängig sind. Wir werden Sie über diese Informationsschreiben dazu immer auf dem Laufenden halten.